Boomende Städte

München, Berlin, Frankfurt & Co. – der Immobilienmarkt in deutschen Metropolen wächst und wächst, wie aktuelle Studien zeigen.
Ein Ende dieser Entwicklung ist so schnell nicht in Sicht.

Ein Trend, so definiert es der Duden, ist eine „über einen gewissen Zeitraum bereits zu beobachtende, statistisch erfassbare Entwicklung(stendenz)“. Insofern ist der Name, den das Urban Land Institute (ULI) seiner jedes Jahr aufs Neue erscheinenden Studie gegeben hat, Programm: „Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015“ heißt das Werk. Das hoch angesehene ULI analysiert hier in Zusammenarbeit mit PricewaterhouseCoopers (PwC) umfassend den europäischen Immobilienmarkt – und setzt dabei eben auf Zahlen und Daten, mit denen sich Trends belegen lassen. 

Eine dieser ganz klaren Entwicklungstendenzen ist die tragende Rolle deutscher Metropolen im Konzert der europäischen Top-Immobilienstandorte. Geht es um ein Investment, so stellt sich – gerade im Immobilienbereich – die entscheidende Frage: Wie groß sind meine zukünftigen Ertragschancen? 

Die ULI-Studie hat dazu ein Ranking veröffentlicht, in dem sich gleich vier deutsche Städte unter den Top 20 wiederfinden (siehe dazu die Grafik auf Seite 14). Bemerkenswert dabei sind zwei Dinge: Erstens reihen sich solche Schwergewichte wie Paris (Platz 24), Zürich (25), Wien (26) oder Rom (27) hinter Berlin, Hamburg, München und Frankfurt ein. Und zweitens hat Berlin mittlerweile München abgelöst, das in der Vergangenheit schon fast traditionell die Spitzenposition bei den bundesdeutschen Städten als Investors Liebling innehatte.

Für die Bundeshauptstadt, so die ULI- Studie, sprächen vor allem die Einstiegspreise. „Verglichen mit anderen europäischen Städten“, so wird ein Investor zitiert, „ist Berlin günstig.“ Weitere Pluspunkte der quirligen Metropole: International wird sie als „TMT“-City wahrgenommen – also als Stadt, die besonders in den Zukunftsbranchen Technologie, Medien und Tele kommunikation sehr stark ist.

Ganz grundsätzlich konstatiert die Studie sowohl für Berlin als auch für die anderen deutschen Metropolen: „Lange Jahre war der Markt statisch. Doch die demografischen Faktoren sprechen für die Städte. Die Menschen wollen hier wieder leben, und das in einem Maße, wie wir es seit 20 Jahren nicht mehr gesehen haben.“

Trendlage Großstadt – die starke Attraktivität des urbanen Lebens zieht immer mehr Menschen in die Ballungszentren, und damit auch immer mehr Investoren. Nach Erhebungen von Real Capital Analytics (RCA), einem amerikanischen Analyseunternehmen der Immobilienbranche, flossen in den ersten drei Quartalen 2014 rund 2,9 Milliarden Euro in den Berliner Immobiliensektor.

Ähnlich beeindruckend sind die Zahlen für Hamburg. Hier waren es 2,4 Milliarden Euro, rund die Hälfte davon stammte von ausländischen Anlegern. Das ist zwar immer noch weit entfernt von London, das laut RCA mit 21 Milliarden Euro an Investitionen im Immobilienbereich in Europa die Spitzenposition hält. Aber es geht eben nicht um absolute Summen, sondern um ein Erfolg versprechendes, möglichst ertragreiches Investment in die Zukunft. Und da, um noch mal die ULI-Studie zu zitieren, „schwärmen“ die Investoren derzeit geradezu auf den deutschen Markt.

Profitabilität und ein geringes Risiko, das ist die Kombination, die von Investoren gern gesehen wird – egal ob sie aus dem In- oder Ausland kommen. Geringes Risiko, das bedeutet im Umkehrschluss ein hohes Maß an stabilen Faktoren wie eine funktionierende Infrastruktur oder ein gesamtwirtschaftlich gesehen günstiges Umfeld. Bei der Profitabilität kommt es vor allem auf die Nachfrage an. Ein dafür im höchsten Maße entscheidender Punkt ist dabei der Arbeitsmarkt, und in der Tat: Das vielfach erhöhte Immobilieninteresse in den Ballungsgebieten geht gleichzeitig einher mit dem günstigen Jobumfeld in diesen Regionen.

Bei einer deutschlandweiten Arbeitsplatzanalyse des Hamburgischen Welt Wirtschaftsinstitutes in Kooperation mit PwC wurden die Städte und Gemeinden identifiziert, in denen die Zahl der Erwerbstätigen bis 2030 steigen wird. Die Arbeitsplätze der Zukunft, so das Ergebnis, liegen demnach in und um die großen Metropolen. München steht dabei an erster Stelle, aber auch für Berlin, Hamburg und Köln sagen die Experten eine positive Entwicklung bei den Erwerbstätigen voraus. Das erzeugt einen Nachfrageschub, der auch von Arbeitnehmern aus dem EU-Ausland gespeist wird. Die – meist hoch qualifiziert – sind mit gut dotierten Verträgen ausgestattet und suchen entsprechend hochwertigen Wohnraum.

Auch diese These lässt sich mit Zahlen belegen, und zwar anhand der Veränderung der Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den Jahren 2004 bis 2014 (siehe Grafik oben). Laut Erhebung der Internet- Immobilienplattform Immowelt handelt es sich demnach bei den Städten mit den höchsten Preissteigerungen „erwartungsgemäß überwiegend um die prosperierenden Wirtschaftszentren. Spitzenreiter ist hier die bayerische Landeshauptstadt München, wo Eigentumswohnungen im Zehnjahreszeitraum um satte 53 Prozent teurer wurden“. Interessantes Detail am Rande: Während von 2004 bis 2008 die Preise relativ stabil blieben, setzte ab 2009 ein wahrer Run auf diesem Immobiliensektor ein. So stiegen laut Immowelt die Preise für Eigentumswohnungen in München seit diesem Zeitpunkt um exorbitante 74 Prozent, in Berlin waren es 68 Prozent, in Frankfurt immerhin noch 42 Prozent im gleichen Zeitraum.

Ein rasanter Anstieg, der sich vielleicht ein wenig, aber nicht wirklich signifikant abschwächen wird. So konstatierte die Deutsche Bank vor Kurzem in einem Bericht über „Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2014“, dass sich „der Preisauftrieb auf den großstädtischen Wohnungsmärkten, der von 2010 bis 2013 durchschnittlich fast zehn Prozent pro Jahr betragen hatte“, zwar verringert hat. Gleichzeitig würde es sich hier aber nur um eine Verringerung der Preisdynamik handeln.

Gerade auf dem Markt der hochwertigen Immobilien bieten sich damit auch in den nächsten Jahren Investmentchancen, wie sie auf dem Finanzmarkt nur sehr schwer zu finden sind. Das wird sich in naher Zukunft auch nicht ändern. Immobilien in deutschen Großstädten sind eine hochattraktive Anlagemöglichkeit – und das ist weit mehr als nur ein Trend.