WOHNEN, WO ANDERE URLAUB MACHEN
Wer eine Ferienimmobilie erwerben möchte, sollte sich vorab überlegen, ob und in welchem Umfang er diese selbst nutzen oder vermieten will. Zudem gibt es je nach Land bzw. Region unterschiedliche Bestimmungen und wichtige Aspekte, die es beim Kauf im europäischen Ausland zu beachten gilt. Wir geben Ihnen einen ersten Überblick hierüber – damit Ihr Vorhaben so entspannt wie möglich verläuft.
Viele von uns kennen das Gefühl am Ende eines Urlaubs: Wie schön wäre es, wenn man verlängern oder öfter hier sein könnte! Gerade wenn man seinen persönlichen Lieblingsort gefunden hat, kommt meist irgendwann der Gedanke an ein eigenes Feriendomizil auf.
Ob es um eine kleine Stadtwohnung in Paris, ein Häuschen auf Mallorca mit Blick aufs Meer oder ein Chalet in den Bergen der Schweiz geht: Der Erwerb einer Immobilie verspricht viele Vorteile. Als Eigentümer kann man seine freien Tage am gewünschten Ort verbringen und Hotelkosten sparen. Alternativ – oder in Zeiten, in denen man die Immobilie nicht selbst bewohnt – kann das Haus oder die Wohnung vermietet und somit als rentable Kapitalanlage genutzt werden. Auch als Zweitwohnsitz oder Altersresidenz erfreuen sich Ferienimmobilien großer Beliebtheit, um beispielsweise dem kalten Winter in Deutschland zu entfliehen.
Zudem sind Immobilien in vielen Ländern noch um einiges günstiger als in Deutschland; oft sind auch die Steuerabgaben niedriger. Dennoch gibt es dabei eine ganze Reihe von Fragen und Faktoren, die man vor dem Kauf klären bzw. berücksichtigen sollte.
Ein Muss: Realitäts-Check vor Ort
Ganz wichtig ist es, keine übereilten Entscheidungen zu treffen und die gewünschte Region oder Stadt sowie die unmittelbare Umgebung der infrage kommenden Immobilie vor Ort selbst genau unter die Lupe zu nehmen. Denn Aspekte wie Lage, Infrastruktur und Erreichbarkeit der Immobilie sind besonders relevant – auch und gerade, wenn die Immobilie regelmäßig oder zeitweise vermietet werden soll. Daher sollte man sich nicht gleich für das erstbeste Objekt entscheiden. Aufgrund der Tatsache, dass sich die Kosten für eine Ferienimmobilie stark am Standort orientieren, lohnt sich das Umschauen auf dem lokalen Immobilienmarkt – im besten Fall mithilfe eines dort ansässigen Maklers, der über ein gutes Netzwerk verfügt. Idealerweise suchen Kaufinteressenten auch den Kontakt zu Einheimischen vor Ort, um mehr über das Umfeld zu erfahren.
Was muss ich in Frankreich, Italien und Spanien beim Immobilienkauf beachten? Wer landesspezifische Informationen rund um den Immobilienkauf in den Ländern Spanien, Frankreich oder Italien sucht, findet in der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. die passende Anlaufstelle. Hierbei handelt es sich um eine gemäß EU-Recht anerkannte Verbraucherschutzvereinigung, die Hilfestellung beim Immobilienkauf sowie bei steuerlichen und erbrechtlichen Fragen bietet. Neben individuellen Beratungsleistungen durch Anwälte werden u. a. kostenfreie Webinare zum Thema Immobilienkauf und Steuern angeboten, für die man sich auch ohne Mitgliedschaft vormerken lassen kann. → Link www.dsa-ev.de
Lage und Bausubstanz prüfen
Im Hinblick auf eine hohe Auslastung der Immobilie bzw. lukrative Mieteinnahmen spielen zum einen die Makrolage, die Verkehrsanbindung sowie die Infrastruktur samt dem Angebot an Geschäften und Freizeitaktivitäten eine wichtige Rolle; zum anderen ist auch die Mikrolage entscheidend: Eine ruhige Lage der Ferienimmobilie innerhalb des Ortes ist beispielsweise ein Pluspunkt, ebenso wie ein südlich ausgerichteter Garten oder Balkon mit schöner Aussicht. Auch sollte im Hinblick geprüft werden, ob die Vermietung ggf. in der Nebensaison schwierig werden könnte, weil das Wetter vielleicht in dieser Zeit ungemütlich oder/und die Umgebung wie ausgestorben ist. Da viele Häuser in südlichen Ländern zudem nicht immer über eine Heizung verfügen, müsste dann entsprechend nachgerüstet werden.
Hat man ein Domizil näher ins Auge gefasst, sollte dessen Bausubstanz eingehend geprüft werden. Was auf Fotos wie eine Traumimmobilie aussieht, kann sich vor Ort als baufällige Ruine herausstellen. Zudem sollte ein aktueller Grundbuchauszug verlangt werden, der Klarheit über Eigentumsverhältnisse und etwaige Hypotheken verschafft.
Andere Länder, andere Regelungen
Beim Kauf einer Ferienimmobilie im europäischen Ausland sollte unbedingt das teilweise stark von der deutschen Rechtsprechung abweichende Vertragsrecht berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich, rechtzeitig vor der Immobiliensuche bei Konsulaten, Banken, spezialisierten Juristen und Maklern oder qualifizierten Verbraucherschutzvereinigungen, wie z. B. der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V., sowie auf Fachportalen im Internet Informationen hierüber einzuholen. Auch eine qualifizierte Honorarberatung ist hier eine durchaus sinnvolle Investition, um nach dem Immobilienkauf nicht durch Unwissen oder Fehlinformationen teures Lehrgeld bezahlen zu müssen. Darüber hinaus sollte man beispielsweise mit sprachlichen Barrieren sowie anderen gesetzlichen Regelungen als in Deutschland rechnen. Wer die Landessprache verhandlungssicher beherrscht und sich mit den Bestimmungen hinsichtlich des Erwerbs sowie der Finanzierung vor Ort vertraut gemacht hat, ist hier klar im Vorteil.
Apropos Finanzierung: Diese sollte in jedem Fall vorab geklärt sein. Nicht jeder kann eine Ferienimmobilie komplett aus eigener Tasche bezahlen – doch um einen Kredit bei einer namhaften deutschen Bank zu erhalten, müssen potenzielle Käufer über eine gute Bonität sowie ein hypothekenfreies Objekt in Deutschland verfügen. Viele Interessenten wenden sich daher an eine ausländische Bank, wobei es wichtig zu wissen ist, dass Gebühren im Ausland manchmal höher und Zinskonditionen ungünstiger ausfallen können. Hier macht es sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt, wenn der dortige Ansprechpartner fließend Deutsch spricht oder man sich als Kaufinteressent in der jeweiligen Landessprache mehr als nur bruchstückhaft verständigen kann. Ansonsten sollte ein Dolmetscher beauftragt werden, der Dokumente übersetzen und auch bei rechtlichen Fragen unterstützen kann. Wer hier jedoch auf Nummer sicher gehen will, sucht lieber länger nach einem passenden Geldinstitut in Deutschland.
Tipps für den Vertragsabschluss im Ausland ● Mündliche Vereinbarungen sollten möglichst auch im Kaufvertrag festgehalten werden, sodass diese später nicht bestritten werden können. ● Unterschriebene Vorverträge, Kaufoptionen oder sogar unprofessionell wirkende Kaufverträge können durchaus rechtsverbindlich sein und Zahlungsverpflichtungen nach sich ziehen. Daher gilt: nichts voreilig unterschreiben! ● Es sollte nach Möglichkeit ein (idealerweise zweisprachiger) Notar beauftragt werden; auch in Ländern, in denen dies nicht vorgeschrieben ist. ● Wenn keine ausreichenden Sprachkenntnisse vorhanden sind, sollte ein amtlich zugelassener Dolmetscher beim Vertragsabschluss anwesend sein.
Weitere Kosten berücksichtigen
Zu bedenken ist auch, dass neben dem Kaufpreis weitere Kosten anfallen, darunter die Grunderwerbssteuer, die Maklerprovision sowie Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten. Bei der Nutzung der Ferienimmobilie kommen zudem die laufenden Kosten (z. B. für Internetanschluss, Betriebskosten), ggf. Personalkosten sowie Ausgaben für Instandhaltung, Wartung und Gärtnerarbeiten hinzu. Wird die Immobilie vermietet, entstehen darüber hinaus u. a. Kosten für eine Website und Marketingmaßnahmen, Provisionsgebühren für Buchungen über Onlineportale, ggf. Gewerbesteuer sowie Verwaltungs- und Vermittlungskosten.
Rendite durch Vermietung
Ferienimmobilien sind als wertbeständige Kapitalanlage nicht zu unterschätzen – wenn sie vermietet werden. So lassen sich Investitionen später steuerlich von Mieteinnahmen oder anderen Einkünften absetzen. Steuervorteile, die beim Kauf einer Ferienwohnung entstehen, können nur bei nicht selbst genutzten Ferienimmobilien gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden. Zudem lohnt es sich, die Mindestvermietungszeit in der jeweiligen Region beim zuständigen Tourismusverband zu erfragen. Diese sollte (im Hinblick auf die Frage der Gewinnerzielungsabsicht seitens des Finanzamtes) möglichst nicht unterschritten werden.
Die Rendite für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung errechnet sich aus der Jahresnettomiete, geteilt durch die Anschaffungskosten. Als Faustregel gilt, dass eine Immobilie durchschnittlich eine jährliche Rendite von 3 bis 5% erwirtschaften und sich mit rund 120 vermieteten Tagen pro Jahr finanziell selbst tragen sollte.
Worauf legen Mieter einer Ferienimmobilie wert? Neben der Lage und dem Preis kommt es für eine erfolg¬reiche Vermietung vor allem auf eine gute Ausstattung an. So legen Feriengäste vor allem Wert auf eine gut ausgestattete Einbauküche, eine stabile Internet¬verbindung und ein modernes Bad. Auch ein automatisiertes Check-in-System, kostenlose Parkmöglichkeiten und eine haustierfreundliche Umgebung sind häufig gewünschte Annehmlichkeiten.
In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig zu wissen, dass man als deutscher EU-Bürger in einigen Ländern mit Einschränkungen beim Erwerb einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage zu rechnen hat bzw. eine Vermietung sogar ausgeschlossen ist: Dazu gehören die Schweiz, Österreich, die Niederlande und Dänemark. Daher sollte man sich frühzeitig vor Ort über die jeweils geltenden Bestimmungen informieren.
Steuerlich beraten lassen
Bei der Frage nach der steuerlichen Bewertung von Ferienimmobilien muss eine Vielzahl von Sachverhalten geprüft und berücksichtigt werden: u. a. ob und in welchem Umfang das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt wird oder ob eine reine Vermietungsabsicht vorliegt, wann eine Gewerbeanmeldung notwendig ist und welche steuerlichen Besonderheiten es bei der gemischten Nutzung einer Ferienimmobilie gibt. Aufgrund der unterschiedlichen Steuerarten empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater. Schließlich soll die Investition – ob als Erst- oder Zweitwohnsitz, als Kapitalanlage oder als Feriendomizil – auch finanziell sonnige Aussichten versprechen.
Welche Dokumente sollten vor dem Kauf vorliegen? Vor dem Erwerb einer Auslandsimmobilie werden verschiedene Unterlagen und Nachweise benötigt. Hierzu gehören im Wesentlichen: ● Kopien von Grundbucheinträgen / Eigentumsregisterauszug ● Amtliche Eigentumsnachweise des Verkäufers ● Belege über den unbelasteten Zustand der Immobilie (Nachweise über gezahlte Steuern etc.) ● Nachweise der amtlich genehmigten Bebauung ● Energieausweis; Genehmigungen für Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen usw. Hinweis: Manche Dokumente können in einzelnen Ländern ggf. anders bezeichnet werden. Daher ist es wichtig, sich rechtzeitig zu informieren, welche amtlichen Bescheinigungen benötigt werden bzw. wo und zu welchen Gebühren diese erhältlich sind.
